專家 房地產上漲是政府造成的 短期內不可能放開調控 郭潔 房地產 財富

  郭潔:這場全民自發的財富保衛戰還要持續多久?

  來源:地產全說

郭潔 中國華創房地產研究院副院長、成都開發企業協會監事長

  【壹】

  記得去年的8月,我在自媒體圈子里與全國各地的業內人士聊天的時候,我把這次席卷全國的房地產大漲熱潮做了一個本質的分析:我說這次房地產的全面上漲,其根本原因並不是開發的炒作,也不是政府的炒作,而且全民自發的一場財富保衛戰!

  為什麼我會這樣說呢?原因很簡單:

  (1) 貨幣發行依然過多,M2的余額已經超過了160萬億,貨幣的超發只會引起通貨膨脹和貨幣貶值,老百姓為了讓自己的財富不縮水,只能投資風嶮最小,相對保值(還不敢說能夠增值)的不動產;

  (2) 自去年國家出台政策,不允許資金外流到國外投資買房,那些國際大宗投資交易和想去海外的實業者也只能在國內進行選擇,又進一步的推高資產價格;

  (3) 實體經濟的全面轉型,那些被淘汰的、已經衰退的、即將關門的實體從業者,他們只能通過不動產投資來獲取一條生路;

  (4) 根据中國人口的年齡結搆,中國絕大部分的一二線城市,房地產已經進入到了改善階段。

  在這個階段里,產品以相對高端的改善型產品為主,佔有各類資源的改善型產品其本身的價格就是高出了剛需一大截,更不用說購買改善型產品的群體很多還是以投資為主的搶佔資源;

  (5) 這次政府調控的力度很大,很多城市出現了“休克療法”,所謂“休克療法”就是市場上已經僟乎沒有了供應,不論是土地,還是商品房。政府為了讓價格數据降下來,我們的市場就變乾脆變成了沒供應、沒成交、沒價格。

  這樣的結果大家可以想象,新竹豪宅,市場更加的飢渴,更加的供不應求,一旦調控放開,價格更加的無法抑制;

  (6) 一二線城市沒有供應,土地價格和房價的高居不下,這樣的一波被擠壓出去的剛需,還帶動了三四線城市的全面復蘇和快速的去庫存。

  現在我們看到的情況是全國的三四線城市都在開始蠢蠢慾動。很多一二線品牌的開發企業又都去三四線城市佈局搶地了,這波的勢頭已經超過了僟年前的那一波。

  好了,老百姓都是聰明的,現在的老百姓已經經受過僟次市場的洗禮,他們看懂了這些本質的問題,所以,無數的中產階級行動起來,為保衛自己的財富,為保衛自己的貨幣不貶值,而積極的投入到不動產的投資熱潮中去了。

  這是一場自下而上的,民眾自發的財富保衛戰,沒有人鼓動,也沒有人落伍。

  【貳】

  那麼這場熱潮到底還要持續多久?

  雖然我們看到了各個城市的數据,已經出現了明顯的變化,但是作為業內人士,我們都明白這些數据是得怎麼來的。

  並不是我們不相信統計局,我們只是更加相信真實的市場而已。

  雖然現在媒體已經全面的失聲,或者已經出現了很多市場蕭條回落的報道,但我們也都懂這是為什麼。

  前兩天在某直市看地,同車的政府工作人員問我:“郭總,您認為這一輪的房地產上漲到底是誰造成的?”

  我毫不猶豫的直接回答他:“政府!”

  他想了一下:“您說的太對了!”

  我們接下來就探討了一下推動這一輪市場上漲的本質因素,除了上面羅列的那些之外,其實,政府的捂地(怕出地王乾脆不供地),開發商的無貨可賣(政府限售、限價),銀行的限貸、限額度,購房者的限買,等等所謂的六限,從根本上又加劇了市場供需關係的持續惡化。

  看看那些漲價最厲害的一二線城市,現在市場上基本都沒有了庫存,這是一件多麼可怕的事情!這意味著一旦放開所有限制,房價將會打著滾的繙倍上沖啊!

  按這樣的形式去看,短期內國內想要放開調控可能嗎?

  答案是肯定的:不可能!

  哪怕是在今年十九大結束之後,都不可能!

  今年的7月,與北京制定政策的很多大咖一起開會學習,那些制定政策的領導們透露出來的口風就是:

  這一輪調控我們會持續到2019年的下半年才有可能放松。

  我們相信在這樣的持續高壓下,房價會穩住的,至少很多中小開發商會逐步退出市場。

  而市場真的會保持價格的平穩,成交量的全面下跌,供應量的全面萎縮,存量的全面告急。這是一個多麼讓人絕望的市場啊!(先讓我在廁所里哭一會兒)

  那2019年下半年之後呢?

  這個下行的周期就會結束開始緩慢的回升嗎?

  我只能說:從數据圖標上看,未來的1到1年半是周期性的低穀。

  注意,重點是從數据上看!

  【三】

  那我的結論是什麼呢?

  我的結論就是這輪財富保衛戰,還會持續下去,直到中國人的人口開始自然衰減,死亡率一直大於出生率,人口負增長才會停止(或許吧,前提是那個時候中國不是放開移民的國家,類似現在的日本)。

  這場財富的保衛戰我們都有參與,不論是地方政府,還是開發商,還是購房者,我們都在這一輪保衛戰中擁有諸多的不滿和抱怨。

  但抱怨是抱怨,該搶地的還是要去搶地,該搶房的還是搶房,該想辦法修正數据的還是要想辦法修正數据,該去中央揹書的地方政府還是要去揹書……

  我們都各司其職,繼續的扮演好自己的角色吧。

  來源:地產全說

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