開發商輪流坐莊推漲地價 資金鏈風險需警惕

提要:今年上半年,全國300個城市樓面均價及溢價率持續上漲,土地出讓金總額為10818億元,同比增加34%。 再如2015年8月,陽光城以樓面價49236元/平方米奪得上海楊浦區平涼社區一幅地塊,刷新了該公司曾在2014年11月創下的該板塊最高樓面價紀錄。

   2016年上半年,“地王”成為土地市場關鍵詞。成交價、成交額、溢價率從一開始的一月一刷新,到後來一周一刷新,從一周一刷新到一天一刷新,最後甚至一天內幾次打破剛出爐的紀錄。行業資產泡沫顯現,專家提醒,這裏面醞釀著巨大的市場風險。

   上半年300城土地出讓金總額超萬億

   數據顯示,二季度以來,債務整合,以上海、南京、囌州、合肥為首的長三角熱點城市地王頻出,二線城市地價領漲,部分城市土地市場存在過熱風險。

   今年上半年,全國300個城市樓面均價及溢價率持續上漲,土地出讓金總額為10818億元,同比增加34%。其中,全國40個大中城市中超過一半同比增加,漲幅前十的城市土地出讓金均繙倍。

   樓面價方面,今年上半年,全國300個城市成交樓面均價為1659元/平方米,同比上漲35%;其中住宅類用地成交樓面均價為2972元/平方米,同比上漲55%。溢價率方面,2016年上半年,全國300個城市土地平均溢價率41%,較去年同期上升31%;其中住宅類用地平均溢價率53%,較去年同期上升41%。

   中原地產的數據也顯示,2016年上半年,辦門號換現金,全國50大城市土地出讓金超過100億元的就達到了3宗,分別出現在杭州、深圳、天津。超過30億元的達到了51宗,單宗地超過10億元的高總價地塊已經超過200宗。而溢價率方面,地塊溢價率超過100%的高達89宗,同比上漲45倍,溢價率超過50%的144宗,同比上漲8.5倍。

   值得一提的是,土地市場熱度難減,但分化嚴重。根據數據顯示,上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額就達6917億元,成交額同比增加55%,佔全國成交額比重超過60%,全國50大城市土地出讓金高達9655.9億元,同比上漲38.5%,佔全國成交額比重超過90%。

   在一線城市存量土地稀缺的揹景下,品牌房企轉戰二線重點城市拿地,土拍頻現地王盛宴,城市、區域、板塊地價紀錄屢被刷新,並帶動出讓金整體上漲。

   中原地產市場總監張大偉認為,本輪市場爆發的主要導火線與原因都在於信貸的釋放量,居民槓桿在不斷增加,從而形成了泡沫。亞豪機搆市場總監郭毅也認為,在房地產調控放松情況下,天量貨幣大水漫灌,部分經濟基礎薄弱、產業提振不力的三四線城市,不得不依靠地產調控政策的刺激,產生對區域樓市短期的利好拉動。

   開發商輪流“坐莊”催漲地價

   值得注意的是,土地價格的飆漲不僅僅由於政策與信貸的推動。有業內人士指出,開發商輪流坐莊、通過制造新地王解套舊地王也是造成地價節節上漲的重要原因。

   以2015年10月拍出的北京孫河新地王為例,其成交樓面價高達5.38萬元/平方米,它的拍出就將中糧地產2013年以4.8萬元/平方米摘得的孫河前地王解套。同時,保利首開剛剛聯合拿下的北京常營地王更是直接讓2014年年中奪下該區域地王的恆 大“長舒了一口氣”,此前,恆 大樓面價成本高達5萬元/平方米左右。

   上述業內人士表示,新地王的拍出帶來的價格預期,讓其周邊的項目更有漲價的底氣。“像上海泗涇地王誕生後,最亢奮的莫過於在周邊有在售項目的開發商,廈門國貿、龍湖、金地等房企紛紛以地王為噱頭促銷提價。”

   除開發商相互“抬轎”外,開發商偶爾也“自己坐莊”。今年6月30日,象嶼地產以高達193%溢價競得上海奉賢區南橋新城一宅地,總價21.2億元,樓面地價2.63萬元/平方米;而在1個月前,象嶼地產則在同一區域以總價21.5億元、樓面價2.26萬元/平方米的價格拿下一塊宅地,用時一個月實現“自我解套”。

   再如2015年8月,陽光城以樓面價49236元/平方米奪得上海楊浦區平涼社區一幅地塊,刷新了該公司曾在2014年11月創下的該板塊最高樓面價紀錄。

   同策咨詢研究總監張宏偉說,在同一區域接連拿地、刷新樓面價紀錄無疑是房企降低拿地風險的好辦法。“地王樓盤第一批少量推出保本甚至虧本銷售,後面幾批房源才是真正盈利的階段。土地本身的增值及房價的上漲均為地王後面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎。一定程度上講,拉長項目開發周期之後,後面物業的銷售可以對沖前期物業虧損的狀況,總體上實現地王樓盤的盈利及開發價值。”

   易居中國執行總裁丁祖昱則表示,高價拿地也是房企在資本市場存續的一種方法。“上市房企財務報表的資產計算是由其開發的商品房庫存以市場價格評估計算而來。因此,雖然地價依然高企,但如果不拿地,上市房企在資本市場上的故事就講不下去。沒有土地儲備的房企,就相當於沒帶彈藥上戰場的士兵,所以只能硬著頭皮與金融機搆合作拿地,把地價越抬越高。”

   下半年政策趨緊土地泡沫風險顯現

   近日,貸款,中央首次提出要抑制資產泡沫,被業內解讀為劍指房地產吸金黑洞。

   CRIC研究中心研究員楊科偉表示,從上半年中國經濟表現看,6.7%的GDP增速高於6.5%的目標,但很大部分源於上半年地產發力,而資產泡沫主要聚焦在房地產行業。

   楊科偉說,早在今年4月A股上市公司集中公佈的2015年財報中,房貸,諸多企業去年淨利潤不足1500萬元,汽車貸款,部分上市公司即便拼儘一年利潤也無力購得北上廣深一套住宅;相反,在一線城市買房一年漲價增值部分相當於辛辛瘔瘔乾事業一年利潤。雖有誇張之處,軍公教貸款,但也充分反映了當前經濟現實。

   “在貨幣政策持續寬松情況下,新竹當舖,資金並未‘脫虛入實’,而是轉向進入房地產行業,週轉。”楊科偉表示,房地產業造富效應成倍放大,這一點M1、M2增速“剪刀差”持續擴大以及民間投資增速不斷下滑便可見一斑。

   張大偉表示,在現實的資產市場上,經常可以觀察到的經驗現象是,在沒有顯著基本面變化的情況下,資產價格卻會持續上升,從而產生資產泡沫現象。而從資本市場看,主要的資產泡沫有股市與房地產市場,2015年股市進入熊市,當下的一二線城市房價飆升,基本就可以定義為資產泡沫。

   今年7月21日央行發佈的貸款數據顯示,上半年全國新增貸款7.53萬億元,而其中的個人購房貸款就增加了2.36萬億元,比重達到了31%。值得一提的是,上半年新增住房貸款額幾乎相當於去年全年新增房貸額。

   張大偉說,辦門號換現金,2015年相關的政策還是“通過加快農民工市民化,擴大有效需求”,而在2016年經濟工作會議上則從“加快”變成了“有序”。

   楊科偉認為,對部分熱點城市,政策轉變的信號已經非常明顯,房地產市場的“去槓桿”化也勢在必行。隨著後續“抑制資產泡沫”的具體措施落地,無疑將對房地產市場產生極大沖擊,特別是部分熱點二線城市,房屋借款,市場將面臨量縮滯漲局面。

   截至7月27日,年內搶地最積極的50房企合計拿地為6221.75億元,合計建築面積為9622萬平方米,平均拿地成本為6466元每平方米。而在2015年同期,其拿地平均成本只有4261元每平方米,企業拿地平均成本增加高達51.8%,價格風險再度增加。

   張大偉也指出,截至6月下旬,北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗,合計土地出讓金為1919.38億元,截至2016年6月16日,這些地塊銷售額只有224.8億元。這意味著若按照目前市場正常的銷售利潤,這部分地王的總貨值預期為3800億元。224億元的銷售額,目前來看只相當於一年的資金成本,這裏面醞釀著巨大的市場風險。

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