深圳火爆樓市或告一段落 政治局部署“去泡沫”

  關於深圳樓市,最近各路媒體的報道有點怪異,6月份說深圳新房均價突破6萬元,再創歷史新高,環比上漲10.6%,這應該是近年來單月最大漲幅了。7月份,又有報道稱,深圳新房均價(56720元)下跌8.2%,創下了深圳近4年來的最大跌幅。且不說深圳樓市經歷了30年風雨,短期相對平穩是市場主基調,2個月不該出現如此大的波動。即便是政策面、資金面、城市規劃等,近兩個月也並無重大利好或利空出現。那麼,緣何媒體報道如此大的反差呢?

  拋開類似於2015年這類極端年份,深圳每年的新房成交規模也就3-5萬套左右,僅相當於北京、上海的四分之一,每月新房成交僅30萬平米,類似於華潤城這樣的高價盤,有一兩個新開盤,房價就被拉高了。這就是6月份發生的情況,當月福田、南山、羅湖三個區的新房平均價格達到7.8萬元,成交佔比達到近40%(2015全年佔比僅20%),全市新房均價突破6萬就不奇怪了。7月份,房屋二胎,新房均價之所以下跌了8.2%,根本原因也在於三個區成交佔比下降至24%。

  事實上,從成交量上看,6-7月份的深圳樓市基本上回到了正常年份:月均新房成交量在3000套左右,台北借款,二手房成交量在8000套左右,靠攏到過去10年月均成交量。若與“3.25”新政後的4-5月相比的話,6-7月的新房和二手房成交量分別增加32%和19%,看似“3.25”新政效應式微。但是,若與“3.25”新政前月均成交量(新房5000套、二手住房1.2萬套)相比的話,或者與最火爆時期(2015年下半年至今年1季度)相比,台北代書,6-7月份的整體成交量下跌了40%-60%,期貨手續費。因此,從這個角度看,即便房貸利率不斷創歷史新低,即便6-7月份深圳創造全國總價和單價地王,即便樓市整體貨幣環境依舊友好,台北當鋪,深圳上一輪高度景氣或許要告一段落了。

  從價格上講,採取同質可比(同區域、同戶型、同類型)的方法,剔除少數體量大、價格高的樓盤,現在的整體均價也達到了5.5萬元,相比去年全年均價上漲了52%,相比2014年上漲了129%。此輪樓價上漲,原因分析太多了,但總結起來,“去庫存”結搆性政策刺激不斷,“穩增長”和“調結搆”需要貨幣寬松環境(六次降息、五次降準),以及嚴重的資產配寘荒,特別是匯率貶值預期下,房屋二胎,人民幣有效資產不足。當這些遇上了創業氛圍、融資渠道最暢通的深圳,遇上了加槓桿和鼓勵改善型需求的上手工具,遇上了深圳樓市體量小、彈性足(類似於創業版)的特征,深圳樓市就成為了資金最為青睞的對象,成為全國資金紛紛追逐的、稀缺的“安全島”。

  但是,二季度以來,實際房價水平整體穩定。新房市場提價和降價的樓盤不多,最能反映市場走勢的二手住房市場,“3.25新政”後,實際成交價格出現了5%-10%的下跌,6-7月份,二手價格企穩或微幅回升。來自大型中介的數據顯示,6-7月深圳二手成交均價在55000元左右。微觀調研顯示,7月份南山、福田等熱點區域的二手住房價格還出現了3%-5%的漲價。目前,之所以深圳房價堅挺,甚至有中期內微幅回升的跡象,區域地王效應、個貸利率走低、全國樓市火爆、貨幣環境依舊寬松,甚至近期傳言的個稅抵房貸利息等等外部環境都有影響。

  但更重要的是,看好深圳樓市的群體很多,突出的例子就是,臨近深圳的莞惠樓市,上半年新房月均成交13800套、7500套,二者之和超過深圳5倍,60%-70%的房子被深圳人買走,可見深圳資金聚集是何等旺盛、購買力是何等強大。目前,儘管莞惠樓市分流了一部分購買力,但基於其流動性、公共配套差、升值潛力不明顯的考慮,台北車貸,看好深圳樓市的群體規模居高不下,一方面,長期活躍在深圳的購買力堅定看好深圳樓市;另一方面,二手房儘管成交量回落,但業主急於出手而明顯降價的不多。多數業主認為,綜合資金面、國家對樓市的態度,深圳在全國的地位,以及深圳樓市長期供求關係等基本面來看,未來深圳樓市穩中向好是大趨勢。大型中介調研的投資客比例,儘管比今年1月份有所回落,但也達到20%-30%的佔比。

  不過,近期政治局會議在部署下半年經濟工作基調時提出“抑制資產泡沫”,“抑制”完全不同於過去“化解”、“警惕”等表態,折射出樓市泡沫已經到了管理層需要亟待出手的地步。因此,控制樓市資金面、控制槓桿成為下一步樓市政策的基調之一,比如近期銀監會堵住理財通道,證監會堵住募資進入土地市場,以及南京、囌州、廈門、合肥等地收緊房貸槓桿等。2015年,深圳新增個人住房貸款比2014年繙了2.3倍。截止到2015年底,台北小額,深圳個人住房貸款餘額超過了7000億元,比2014年增長了近40%,餘額比北京和上海分別高出1200多億元和1300多億元。2015年,深圳個人住房貸款平均成數為6.5成,500萬元以上的房貸中,7成貸款佔比超過70%。

  2016年上半年,深圳個貸餘額達到9928億元,貸款,同比增長了52.1%。因此,用儘、用足槓桿是2015年深圳房貸申請的主基調今年上半年。槓桿率高是樓市風險高的表征之一,槓桿率快速上升更意味著風險。由此,如果下半年樓市政策偏向適度收緊槓桿的話,過去1年半快速加槓桿的深圳樓市,無疑會受到影響。近期,在深四大國有銀行一緻收緊首套房貸優惠折扣,就是一個信號。同時,國家對於資產泡沫的關注,意味著深圳未來出地王的可能性下降了,而且還可能會順應國家政策,收緊房貸槓桿。由此,下半年穩中回調或許是深圳樓市的基本特征,期貨手續費

  (作者係深圳市房地產研究中心高級研究員)